不動産相続の流れとは

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不動産の名義人が亡くなった場合の相続登記の手続きは、相続の方法によって大きく異なることをご存じでしょうか。そもそも不動産は、分割するのが難しいため、不公平な相続となるとトラブルに発展しやすい財産です。また、遺産分割協議がまとまらず、相続登記をしないと罰金などのデメリットもあるため、注意が必要です。

相続財産に不動産がある人が知っておきたい相続登記の必要性や、分割方法について説明します。不動産を誰に、どのように相続させるかを考えるときの参考にしてください。

不動産を相続すると相続登記が必要

不動産の名義人が亡くなった場合、対象となる不動産は相続登記をしなければなりません。相続登記とは、簡単にいうと不動産の所有者の名義を亡くなった人から、新しく所有者となる人に変更する手続きです。以下のような相続の方法によって登記手順や手続きに必要な書類が異なります。

遺言書による相続
遺産分割協議による相続
法定相続分による相続

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されます。正当な理由がないのに相続から3年以内に相続登記の申請をしないままでいると、10万円以下の罰金がかかるため、注意が必要です。相続に関する知識の一つとして、しっかりと覚えておきましょう。

遺言による相続

遺言で対象となる不動産を誰に相続させるか指定がある場合は、原則、遺言書で指定された人があらたな所有者（名義人）となります。相続登記に必要な書類をそろえ、不動産の所在地を管轄する法務局で手続きを申請します。その際、遺言書の形式によっては家庭裁判所による検認が必要になるため、注意しましょう。

公正証書遺言や、法務局で保管していた自筆証書遺言の場合は検認が不要です。遺言書で相続登記する際に、主な必要書類は、以下のようなものがあります。

遺言書（検認済みのもの）
亡くなった人の戸籍（除籍）謄本
亡くなった人の住民票の除票（または戸籍の附票）
相続人の現在戸籍謄本等
相続人の住民票
相続する不動産の固定資産評価証明書　など

なお、不動産登記の手続きにおいては、個人番号（マイナンバー）を利用することはできません。住民票を取得する際には、個人番号の記載がない住民票を取得するようにしましょう。

遺産分割協議による相続

遺言書がなく相続人が複数いる場合、亡くなった人の名義の不動産は、法定相続人全員の共有財産となります。なぜなら、遺産分割協議は相続が発生したあとに行うのが基本で、話し合いをしている間は、まだ誰が不動産を相続するのか決まっていないからです。所有関係は、「亡くなった人→法定相続人全員（共有）→遺産分割協議」といった流れで決まった相続人が所有者となります。

そのため、手続きには遺言書による相続の場合に加え、相続関係を証明するために不動産を相続しない法定相続人の戸籍謄本が必要です。もし、法定相続人のなかにすでに死亡している人がいる場合は、その人の出生から死亡までの戸籍謄本と、その法定相続人の戸籍謄本も必要となります。他にも申請内容によっては必要となる書類があり、遺言書による相続の場合に比べて書類関係が複雑になります。

一般的に必要となる書類は、以下の通りです。

亡くなった人の戸籍（除籍）謄本
亡くなった人の住民票の除票（または戸籍の附票）
法定相続人（全員）の現在戸籍謄本等
法定相続人（全員）の印鑑証明書
遺産分割協議書
不動産を相続する相続人の住民票
相続する不動産の固定資産評価証明書　など

民法の相続割合（法定相続）による相続

遺産分割協議がまとまらず、民法が定めた法定相続分の持ち分で相続する場合、法定相続人全員の共有不動産として、民法が定めた法定相続分通りに相続登記を申請します。この場合の手続きと必要書類は、遺産分割協議による相続の場合とほぼ同じです。しかし、遺産分割協議が行われていないため、遺産分割協議書はいりません。

また、必要書類で上述した印鑑証明書は、遺産分割協議書に押印された印鑑が実印かどうかを確認する書類のため、遺産分割協議書がない場合は、印鑑証明書も不要です。具体的には、以下のような書類が必要となります。

亡くなった人の戸籍（除籍）謄本
亡くなった人の住民票の除票（または戸籍の附票）
法定相続人（全員）の現在戸籍など
法定相続人（全員）の住民票
相続する不動産の固定資産評価証明書　など

また、遺産分割協議の場合と同様に、法定相続人のなかで亡くなっている人がいる場合は、その人の出生から死亡までの戸籍謄本とその法定相続人の戸籍謄本も必要です。なお、法定相続分による相続登記では、先述した分割協議の場合と異なり、共有状態がずっと続きます。相続登記後に共有者が死亡して二次相続が発生すると、さらに共有名義人が増えて権利関係が複雑になる可能性があります。

共有名義の不動産は、管理や処分などの際に共有者すべての同意が必要となるため、場合によっては共有者同士で意見が合わずトラブルに発展することが少なくありません。将来的に売却を検討している場合は、大きなデメリットとなりかねないため、注意が必要です。

そもそも不動産を誰に・どう相続させるか

相続登記の手続きの煩雑さを考えると、「遺言書で特定の人に相続させるのが最も良い方法」と考える人もいるかもしれません。しかし、不動産が遺産全体の評価額に占める割合が大きい場合は、不公平な遺産分割とならないような配慮が必要です。遺産分割方法によっては、法定相続人の遺留分を侵害して対象となる相続人に不快な思いをさせたり、遺留分侵害分を請求されたりする可能性も考えられます。

このような事態を避けるためにも、不動産を相続させるための方法やそれぞれのメリット・デメリットを知っておくことが大切であり、生前に売却しておくことも視野に入れ、しっかりと検討していきましょう。

代償分割

代償分割とは、現物で遺産を取得した相続人が、他の相続人に対して一定額の代償金を支払う分割方法です。不動産を相続した人が他の相続人に代償金を支払うことで相続の不公平を解消できるメリットがあります。代償金の額は、相続時の不動産評価額をもとに決めることが多いですが、相続人の間でトラブルにならないように当事者間での合意を得ることが大切です。

換価分割

換価分割は、相続財産のうち現預金以外の財産を売却、現金化して分割する方法です。相続人間で公平に遺産を分割できるメリットがあります。一方で、不動産まで売却することで住む場所がなくなってしまう相続人がいないかなどの確認が必要です。

また、不動産を換価分割する場合、便宜上相続人のうち一人（代表者）の名義で登記することもできるため、その場合、売却に時間がかかると、固定資産税などはすべて所有名義人に請求される点なども注意点です。事前に相続人同士で売れるまでの費用負担を話し合って取り決めておくとよいでしょう。

持分割合で共有名義

上述したように、複数の相続人が共有名義で持分割合に応じて相続する方法です。ただし、相続後の不動産管理や処分の際は、全員の同意が必要など、さまざまなケースがあるため、将来的なことも考えて慎重に検討しましょう。

現物分割

現物分割とは、相続財産をそのままの形で相続する方法です。複数の不動産がある際は、有効といえるでしょう。例えば、亡くなった人が居住していた土地や建物は配偶者、賃貸しているアパートは子どもが相続するなど、不動産ごとに相続人を決めることができます。手続きの面でも共有名義とするよりは、わかりやすいでしょう。

しかし、不動産ごとの評価額が大きく異なると不公平な相続になりかねません。

相続した不動産がどうなるかも考えよう

不動産は、自分が築いた大きな財産です。相続人が保有・売却のどちらを選択するにしても有効活用してもらいたいものです。不動産の相続や分割を検討する際は、相続後の不動産の扱い方も考慮しながら分割の選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

売却を検討

相続した不動産を売却する場合、換価分割として売却代金を公平に分割できたり、相続税の納税資金を確保できたりするなどのメリットがあります。対象となる不動産が亡くなった人の居宅で誰も住まなくなる場合は、売却することで毎年支払う固定資産税も不要になります。ただし、売却するには、まず相続登記が必要になるため、複雑な手続きは避けて通れません。

遺言書がない場合は、相続人の間での合意や遺産分割協議書の作成など、事前準備が必要となるため、登記申請するまでに時間がかかる可能性があります。また、登記が完了しても実際に売却が完了するまでには、長い期間かかることも少なくありません。特に、売却代金を相続税の納税資金に充てようとしている場合は、相続後10ヵ月以内の申告期限に間に合うようにしなければなりません。

保有を検討

亡くなった人にとって、相続人のうち誰かが相続して保有し、自分が築いた財産をそのまま残してもらえることは好ましいことかもしれません。ただ、代償分割をする場合は、代償金を払う相続人に代償金を払えるだけの資金が必要です。早いうちから不動産を相続させたい人に、現預金を確保させる対策も検討しておきましょう。

有効活用を検討

不動産の種類や立地、状況などによっては、相続人に有効活用してもらうのもいいでしょう。例えば、戸建てやマンションなどの居住不動産なら現物分割し、相続人が賃貸して家賃収入を得ることも可能です。土地がある場合は、駐車場やコインランドリーなどで収入を得る方法もあります。どのように相続不動産を活用するかは、あくまで相続人の意思によるものです。

しかし、相続後の収入関係で不公平な相続とならないように、相続後の収益の見込みも意識しながら分割を考えることも求められるでしょう。相続した不動産の扱い方や有効活用方法は、他にも選択肢がたくさんあります。将来的な収益を見積もるのは専門的な知識が必要となるため、難易度が高いかもしれません。

自分で収益見積もりが難しい場合は、早めに専門家に相談してみるのがおすすめです。

相続における不動産の評価方法を知っておこう

どの分割方法を選択するにしても、相続する不動産の価値を知っておくことは重要です。相続される不動産がどのように評価されるかを押さえておけば、相続トラブルを防ぐことも期待できるでしょう。ここでは、土地や家屋、マンションの評価方法について解説します。

土地の評価方法

基本的に、土地（宅地）の評価額は、路線価を基準とする「路線価方式」で評価しますが、路線価が定められていない地域の場合は「倍率方式」で評価します。

路線価方式路線価方式

路線価を使って土地の評価額を算出する方式です。路線価とは、土地が面する道路ごとに設定された標準的な宅地における1平方メートルあたりの価額で、1,000円単位で示されます。国税庁の路線価図・評価倍率表を見ると、例えば「200A」や「300D」のように数字とアルファベットで記載されているのが特徴です。路線価は、数字に1,000を乗じた価格となるため、200なら1平方メートルあたり20万円、300なら30万円となります。数字の右側に記載されているA～Gのアルファベットは、借地権割合です。なお、実際の評価額は示されている路線価にその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正したあとに、その土地の面積を乗じて計算します。

倍率方式

対象となる土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方式です。固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書に記載されています。納税通知書が見当たらない場合は、都税事務所や市区町村の役所や役場で確認が可能です。

家屋の評価方法

家屋は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。納税通知書、または都税事務所や市区町村の役所や役場で確認しておきましょう。

マンションの場合

マンションの相続税評価額は、敷地権（土地）の価額と区分所有する建物の評価額をそれぞれに算出し、合計した金額です。敷地権（土地）の評価額は、マンションの敷地全体の評価額にその区分所有する建物にかかる敷地権の割合（持分割合）を乗じます。マンションの敷地全体の評価額は、登記事項証明書に記載されている「地積」に路線価を乗じることで算出可能です。

路線価の確認は、上述した国税庁のホームページから路線価図・評価倍率表で調べることができます。「敷地権の割合」は、登記事項証明書に記載されており、先に算出した敷地全体の評価額に敷地権の割合を乗じて算出可能です。区分所有する建物の価額については、固定資産税評価額となります。

不動産の相続は遺言がおすすめ、専門家への相談も検討しよう

相続財産に不動産がある人のなかには、「配偶者がそのまま住む」「子どもが相続する」かた「なんとなかるだろう」とお考えのいらっしゃると思います。不動産の相続は、遺言書がないと法定相続人の共有財産となるため、相続登記の際に大きな負担がかかる可能性があります。共有財産となってしまうと、将来的にリフォームや売却などをする際にも共有者すべての同意が必要になるため、遺言書を残してあげるのが賢明でしょう。

ただし、遺言書を残す場合には、他の相続人に不公平な分割とならならないような配慮や対策が必要です。分割方法の検討・対策には、専門的な知識が必要になるため、できるだけ弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

弁護士などに相談することに気が引ける場合は、お気軽にご相談ください。